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  胡峰表示,资产合理估值是防范REITs市场风险的重要手段,不动产估值定价对投资人的投资决策、管理人的经营决策有着非常重要的影响。在不动产交易市场中,资产定价的逻辑都具有一定规律性。

  胡峰介绍,此次9只REITs公募产品问世之前,我国已经进行了大量类REITs产品发行。截至2020年12月31日,国内类REITs产品累计发行93只,发行总规模达1752.1亿元,平均每只规模约18.8亿元。其中,已有18只类REITs产品通过主体回购、续发、市场化处置方式实现退出,退出产品总规模为374.3亿元;存续期类REITs产品有75只,产品规模为1377.8亿元。

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  从土地出让金额看,第一批集中入市地块起始竞拍价已经超过7000亿元。

  通过对“两集中”供地城市的土拍政策进行梳理可发现,北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则,重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则基本只有限地价或竞自持/配建或无严格要求。值得注意的是,北京、上海、南京、重庆等城市土拍政策较为灵活。其中,北京在达到最高限价及配建后,通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者;南京、重庆实行“一地一策”,对不同地块差异化区分,设置了不同的竞拍规则。

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  戴德梁行高级董事、北区估价及顾问服务部主管胡峰在接受中国证券报记者采访时指出,首批9只公募REITs中,有3只底层资产是产业园区、2只底层资产是仓储物流、2只高速公路、1只污水处理设施和1只垃圾发电项目。目前,底层资产主要围绕大基建行业发行,而包括商业地产、写字楼、商场在内的房地产业态,没有作为本次REITs试点发行的底层资产。

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  黄埔、南沙5月网签量下跌两成左右